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cosa dice il regolamento condominiale? – Caporilli Immobiliare


Per attività ricettive si intendono strutture dirette alla produzione di servizi per l’ospitalità, come ad esempio bed&breakfast, alberghi, hotel, villaggi turistici, campeggi e centri benessere. Nell’ultimo periodo, complice anche il ritorno alla normalità post-pandemica, l’acquisto di immobili destinati all’uso ricettivo ha avuto una forte crescita. Nel dettaglio, l’accelerazione nel settore hospitality ha fatto segnare nei primi 9 mesi del 2022 un investimento pari a 1,1 miliardi di euro. Tuttavia, è accaduto a molte persone di investire nell’acquisto di immobili da destinare ad attività ricettiva ritrovandosi loro malgrado con un pugno di mosche. In materia, infatti, esistono direzioni contrastanti, e prima di fare un investimento sarebbe importante domandarsi perlomeno: cosa dice il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale può vietare le attività ricettive?

La risposta è sì!

Se l’assemblea condominiale ha stabilito all’unanimità il divieto di avviare attività commerciali all’interno del condominio, il proprietario o l’imprenditore dovrà attenersi allo statuto. Il 7 ottobre del 2020, una sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito degli aspetti molto importanti che riguardano, appunto, l’avvio di attività ricettive – quali bed&breakfast e affittacamere – all’interno di un condominio. Si tratta della sentenza 21562/2020, che stabilisce che qualora l’immobile all’interno di un condominio rientri a pieno titolo in quello di attività commerciale – che dunque prevede un corrispettivo economico per soggiorni più o meno brevi – questo debba essere approvato dal regolamento.

Il motivo per cui molti condòmini vietano l’avvio di bed&breakfast o affittacamere all’interno del palazzo è la tutela del decoro e della tranquillità delle persone che ci vivono. Un’attività destinata a uso ricettivo all’interno nel condominio prevede l’intromissione saltuaria di estranei. Questo è considerato per molti condòmini rischioso e sinonimo di poca sicurezza.

Se il regolamento condominiale lo consente, come faccio ad aprire un b&b?

Qualora il regolamento condominiale non si esprima sull’argomento – e dunque non vieti espressamente e all’unanimità l’apertura di un’attività ricettiva all’interno del condominio – la prima cosa da fare è consultare la Legge regionale in materia.

Il secondo passo è accedere al SUAP (ovvero lo Sportello unico per le attività produttive) del Comune dove si intende avviare l’attività ricettiva. Per farlo, ti basterà cliccare su questo link (qui) e scaricare la copia della SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Una volta che la SCIA viene presentata al Comune, debitamente compilata in ogni sua parte, costituisce già titolo per avviare la tua attività ricettiva.

È bene sapere, però, che per aprire un’attività ricettiva – più correttamente un b&b – i locali devono avere dei requisiti specifici. Ecco in linea generale quali sono i requisiti minimi per l’avvio di un bed&breakfast:

  • Nel caso in cui il tuo b&b ospiti una sola persona, la superficie minima è di 9mq. Nel caso in cui, invece, il tuo b&b ospiti due persone la superficie minima è di 14 mq
  • Gli impianti elettrici, gas e riscaldamento devono rispettare la normativa vigente in materia
  • Devono essere rispettate le condizioni igienico-sanitarie, e la pulizia degli ambienti (con la sostituzione della biancheria) deve essere effettuata al termine di ogni permanenza
  • È necessario sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile per eventuali danni ai clienti

Per quanto riguarda il costo della permanenza, può essere deciso in maniera del tutto libera dal titolare che dovrà esporre i prezzi all’interno della struttura, specificando ciò che concerne il costo totale.

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